כמו בכל קנייה גדולה, הדבר הכי חשוב היא לדעת מהיא מסגרת התקציב שלך, נושא זה הוא אחד החשובים ביותר בכל התהליך, היא נגזרת שלו תשפיע על מיקום הדירה, גדול הדירה ומצבה.
חשוב לדעת בנקודה זו, שבישראל צריך הון עצמי של לפחות 30% מערך הנכס ועל השאר אפשר לקחת הלוואה, שאותה כולנו מכירים בתור משכנתא, עוד דבר שחשוב לדעת הוא שככול שהמשכנתא גדולה יותר, ההחזר החודשי גבוהה יותר וכמובן שבסופו של תהליך אנו נשלם לבנק סכום גבוהה הרבה יותר ממה שאני לקחנו ממנו,
למשל:
על משכנתא של 700 אלף ₪, יהיה לנו בגדול החזר חודשי של 3500 ₪ (תלוי כמובן מסלולים ופריסת שנים) אבל אחרי שהחזרנו את כל הכסף לבנק, נגלה שבעצם החזרנו מליון ₪ ולא 700, כי תכלס גם הבנק צריך לעשות קצת כסף מכל המשחק הזה 🙂
אז לאחר שהצלחנו לעשות חישוב כמה כסף אנו יכולים לגרד (להלן "הון אישי ראשוני") אנו יכולים להתחיל להבין מהיא מסגרת התקציב שלנו.
המלצה אישית שלי היא, שלא לעבור את מה שאנו משלמים היום כשכר דירה והדבר האולטימטיבי הוא לשלם פחות מכך, כלומר, אם היום אנחנו משלמים שכר דירה של 4000 אלף ₪, אזי המשכנתא שלנו צריכה להיות 4000 אלף ₪ ומטה! עדיפות כמובן להרבה פחות מכך, תחשבו על זה שאפשר תכלס לגור מבלי לשלם שכר דירה גבוהה אלה משכנתא נמוכה, אז לא להתפרע!!
אם נמשיך את הקו שאם אנו לוקחים 700 אלף מהבנק, ויש לנו הון הראשוני של 600 אלף, מצבנו מעולה ואנו יכולים לחפש דירה בתקציב של 1.3 מיליון ₪,
דבר נורא חשוב למשוואת המזומנים:
יש לזכור שכל דירה ניתן לשפץ אותה ומקום חורבה ניתן להפוך לארמון (בתקציב המתאים כאמור) אז אל תחששו מלקנות דירה יד שנייה שנכון להיום ממש לא הייתם רוצים לגור בה, כי ניתן בקלות יחסית להפוך אותה לארמון ועל כך אני גם אפרט בהמשך.
מה לא ניתן לשפץ זה את מיקום הדירה ואת הסביבה של הדירה, קרי חדר המדרגות, מספר השכנים וכמובן את חזות הביניין, זה יקר יותר, ותלוי ברצונם הטוב של השכנים לעשות כן. אבל שוב, על פרק השכנים והסביבה בהמשך.
אז אם התחלנו לדבר על נושא התקציב והגיענו לנושא השיפוץ דאו לכם את המשוואה הבאה:
כדי לדעת כמה יעלה לי שיפוץ בדירה, עלינו להכפיל את המטרז של הדירה כפול 2000 ₪ לשיפוץ פשוט או 4000 ₪ כפול שיפוץ בן זונה…
כלומר, אם אני רוצה לקנות דירה של 100 מ"ר והיא כרגע נראת כמו חירבה תל מושמוש, אז אני צריך לקחת החלטה לאיזה רמת גימור בא לי להביא אותה, שוב גם פה יש לקחת בלת"מים (בלתי מתוכנן) ולכן אם בא לי רק להביא אותה לרמת שיפוץ סבירה שלפי הסעיף הקודם אמרנו שזה עומד על 2000 ₪ למטר, אנו נעשה את המכפלה כפול 3000, להלן:
100 מ"ר X 3000 ש"ח = 300 אלף ₪
כאמור הכוונה פה היא לשיפוץ כולל ועצבני ביותר שזה אומר פירוק הבית מבפנים לחלוטין, כולל ריצפה ובנייתו מחדש, הרחבה על נושא השיפוץ כאמור בהמשך, אבל לנושא התקציב שלנו הוא סופר חשוב, וזה למה???
כי אם נגיד אנו רואים בית שממש בא לנו עליו (70 מ"ר) ועלותו עומדת כרגע על 1.2 מיליון ₪ והוא זקוק לשיפוץ, אז עלינו להוסיף למחיר עוד 210 אלף ₪ לתקציב שלנו, זה אומר שכרגע אנו צריכים 1.4 ₪ כדי לרכוש דירה זו!!!
עוד פיפס קטן בנושא הכסף הוא עמלות השונות שחשוב שנזכור:
בעת קניית דירה עלינו לשלם למתווח שעזר לנו למצוא את הדירה החביבה שלנו בן 2 ל 3% עמלה ממחיר הדירה (אגב ניתן להתווכח איתם על עמלה זו ולהוריד אותם עד 1.5% אבל חשוב לעשות זאת לפני שהם מראים לכם את הבתים כי אחר כל זה אבוד)
לעו"ד צריך לשלם בן 0.5% ולבן 1% מערך הדירה עבור הטיפול הכולל בקניית הדירה ורישומה בנכס הטאבו (גם על כך פרק בהמשך)
יש כמובן עוד הצעות מסביב, אבל הם מתגמדות לכסף הגדול אבל חשוב שתידעו שהם קיימים, כמו למשל:
שמאי עבור לקיחת משכנתא 650 ₪ (הבנק ייתן לכם רשימה של שמאים שרק אליהם אתם פונים)
פתיחת תיק משכנתא 750 ₪
רישום בטאבו בן 500 ל 1000 ₪, תלוי כמה פעמים צריך לעשות את התהליך הזה.
אדריכלית / עיצוב פנים (תלוי מה גדול הפרוייקט) בגדול 20 אלף ₪
נקודה אחרונה בנושא כסף, ממליץ בחום להעביר את כל הכסף שאנו רוצים להשקיע בדירה לחשבון העו"ש אחד ומרוכז, השלב הבא זה לפנות לחברות האשראי ולהגדיל את מסגרות הכרטיסים שברשותך, בואי נגיד כך, שאתם משפצים או קונים דברים לדירה לא מדובר בד"כ בסכומים קטנים ועדיף שהכרטיסים לא יחסמו לכם תוך כדי קניית מטבח למשל, לא מזיק שיש מסגרת סופר גדולה (ממליץ על 50 אלף ₪ גג לכרטיס).
תוכן עניינים: